Родиков Денис Сергеевич

КОРИДОР В АРЕНДУ

В настоящее время все чаще индивидуальные предприниматели и юридические лица арендуют муниципальное имущество расположенное в подвалах дома, административных зданиях, бизнес центрах используя при этом коридоры, туалеты, лифты и пр. В связи с этим возникает проблема определения предмета договора аренды, так как кроме фактически переданного имущества арендатор пользуется местами общего пользования в таком здании.

В общих чертах суть спора между собственниками и арендаторами заключается в следующем. Собственник владеет помещением (этажом или целым зданием), которое состоит из полезных площадей, то есть непосредственно офисов, торговых площадей и пр., и вспомогательных - коридоров, лестничных пролетов, туалетов, лифтов[1].

Статьёй 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Данные, позволяющие идентифицировать объекты недвижимого имущества, определены в п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где указано, что в случае передачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений, к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Судебная практика не дает однозначного ответа относительно условия договора аренды, согласно которому помимо фактически переданных помещений, в предмет договора включаются места общего пользования, такие как коридоры, лестничные пролеты, туалеты, лифты.

Основываясь на принципе свободы договора Законодательство РФ не запрещает собственнику сдавать в аренду места общего пользования (в т.ч. лестничные переходы и коридоры).

Так, ФАС Западно-Сибирского округа в своем Постановлении от 28.12.2009 по делу N А81-3011/2009 указал, что статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что истец в процессе заключения договора и дополнительных соглашений к нему высказывал свое несогласие относительно размера площади помещений, предоставляемых в аренду, размера арендной платы и порядка ее определения, а также не представлены доказательства, подтверждающие обращение истца с заявлением о внесении в договор аренды изменений в установленном законом порядке.

Договор, приложение N 1 к договору, акт приема-передачи, дополнительные соглашения подписаны истцом без разногласий относительно предмета договора и размера арендной платы. Договор исполнялся сторонами в соответствии с его условиями.

Другой пример: Закрытое акционерное общество "Безопасность и бизнес" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о взыскании с муниципального образования "Город Екатеринбург" 1 464 621 руб. 06 коп., в том числе 1 296 909 руб. 96 коп. неосновательного обогащения, возникшего на стороне ответчика в связи с взиманием арендной платы за пользование отдельным входом за период с апреля 2005 г. по сентябрь 2009 г., 151 639 руб. 35 коп. неосновательного обогащения, возникшего на стороне ответчика в связи с взиманием платы за пользование местами общего пользования за период с октября 2009 г. по апрель 2010 г., процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в сумме 16 071 руб. 75 коп. при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом, общества с ограниченной ответственностью "ПКП "ИНВЕК".

Суды отказали в удовлетворении заявленных требований, исходя из того, что сторонами договора аренды согласовано условие о размере арендной платы путем установления механизма ее расчета, что не противоречит закону, следовательно, денежные средства, внесенные истцом в счет арендных платежей, получены ответчиком в соответствии с условиями договора аренды и не могут быть признаны неосновательным обогащением последнего[2].

Следует отметить следующий вывод судебной практике: передача одного и того же имущества в аренду одновременно разным лицам законом не предусмотрена. Суды признают такие договоры ничтожными или незаключенными (см. Постановления ФАС Центрального округа от 05.04.2010 по делу N А09-9389/2009, ФАС Московского округа от 18.06.2010 N КГ-А40/5835-10).

Таким образом, суды, исходя из принципа свободы договора, предоставляя возможность сторонам самостоятельно определять предмет и условия договора, допускают возможность арендатору, на стадии согласования условий договора, отказаться от принятия в аренду мест общего пользования.

Кроме того, законодательством не предусмотрено использование лестничных переходов и коридоров в зданиях одновременно различными лицами по различным договорам аренды.  В этом случае может возникнуть проблема определения конкретизации мест общего пользования, находящихся в одном здании или этаже, передаваемых по договорам аренды при множественности таких договоров.